重燃2003第291节

“秦董，我需要您的帮助，大概30个亿，股权比例您控股都行。

给我一年的时间，我能过这一关。”

秦天川闻言有点意外，“一年时间？”

虽然他不涉足房地产业，但他家老二老三都有这方面的业务。

他很清楚，从拍下土地到规划设计再到开盘销售，一般起码需要1年的开发周期，销售完毕还需要再加上半年左右的时间。

面对秦天川的疑问，孙红兵像是恢复了此前的自信，

“秦董，其实……房地产不是什么高大上的行业。”

他忽地笑了起来，指了指一旁的卿云，

“您女婿如果想做这个行业，他一定能成为这个行业的领袖。”

冲着正在摆出自谦表情的卿云点了点头，孙红兵叹了口气，

“其实，这个行业，只是数学游戏。

秦董，小卿，它的本质很简单，就是一个公式。”

找服务员拿过纸笔，孙红兵开始比划起来，“一个楼盘的净现金流取决于‘购买土地’、‘建造周期’、‘项目销售’这三大模块。

一个房产公司的净现金流，取决于手上各楼盘的净现金流总和。

也就是说，各个楼盘的净现金流汇总到一起的速度，在一个规定的期间内，是一个房产公司年度利润多寡的决定性因素。

那么实际上，房产公司的盈利能力，就等同于‘购买土地’、‘建造周期’、‘项目销售’这三大模块的速度。”

见刚刚孙红兵牵了话头，卿云也问出了心中的疑惑，

“也就是说，孙总，您认为公式里面，速度这个变量，是决定这个行业利润多寡的决定性因素？”

孙红兵笑着点了点头，“是的，我知道，很多人说是杠杆的利用率。

但杠杆这玩意儿，整个行业里都是一样的，能获得贷款的渠道就那么多。

速度才是这个行业的唯一答案。”

此时的孙红兵，其实挺感激卿云这样的提问。

孙红兵自己也算一方大佬，他很清楚大佬时间的珍贵，卿云的提问，为他争取到了时间。

他心里很明白秦天川对这个女婿的看重，干脆为他详细的解惑，顺带也向着秦天川详细说明着自己的经营理念。

“瞬驰最重要的战略基点就是对现金流的严格控制，把有限资金的使用效率提高到极限。”

他指着自己列出的三大板块，“购买土地上，我从不和地方协商拿地，我所有的土地都是通过竞拍方式拿到的。

而且我只拿生地，这些土地都是在城市的边缘地带或者规划中的新中心。

生地，往往不被那些注重短期效益的当地开发商看好，竞争相对不激烈，而且有未来升值的潜力，基本上也没有拆迁的遗留问题。

这就确保了我拿到的地，是无需再经历土地整理阶段，这为我节约了半年的时间。

因为是生地，我也有了后面和当地博弈的底气，我如果迟迟不开发，他们也急。”

接过秦天川散过来的烟，孙红兵心里笑了笑。

这一小局，他赌赢了。

秦天川果然对这个女婿很是栽培。

“第二便是建造周期速度。在这上面，我将普遍需要1-2年的开盘周期缩短到了6个月。”

说到这里他轻轻一笑，“去年9月，瞬驰在津门市塘沽区拍到了一块40万平米的地块，从进场施工到开盘销售，我只花了两个月时间。”

听到这里秦天川都呆了，一脸惊讶的问着，“小孙，你怎么做到的？

按照预售办法，投入开发建设的资金要达到工程建设总投资的25%以上才能取得预售证。”

他都不算建设工程规划许可证、施工许可证的取得时间了，孙红兵这两个月拿到预售证的操作，太特么的极限操作了。

孙红兵缓缓说道，“秦董，一般施工企业的毛利率，按照建筑规范的规定被核定是8%-20%，实际上基本都是8%左右。

我承诺给他们20%，但是要求他们全额带资进场。钱是他们垫的，资金成本在他们，所以他们才是最前期工期最关心的人。”

卿云闻言讶然失笑。

他突然想起了几年后那部叫做《奋斗》的青春偶像剧。

漏风小棉袄米莱就是这么帮衬陆涛的，让她爸这个建筑商带资进场。

孙红兵笑了一下，“当然，津门这个项目是有一定偶然性的。

这个地块本身带着一定的任务性质，所以天时地利人和之下，我做到了两个月。

但是，瞬驰在各地的项目，都是以6个月作为最迟开盘期限。

规划、建造的时间缩短，让瞬驰的获利能力大增。

特别是在所谓的三线城市，比如荆州、榆次这些地方，我只需要投入几千万购地。

4-6个月就开盘收钱，一般开盘当天我便收回了所有的成本，剩下的全是利润，也会在3个月内完成清盘。”

说到这里，他更加耐心的为卿云‘讲解’着，